En el ámbito inmobiliario, la formulación de una Declaratoria de Fábrica resulta un paso fundamental al momento de legalizar la existencia de una construcción. Esta práctica, respaldada por la Ley, impone la obligación de inscribir cualquier edificación en propiedad que tiene un título registrado por SUNARP.

Cuando surge la intención de vender un segundo o tercer piso de una vivienda, nace la necesidad de realizar un proceso meticuloso: registrar e inscribir la construcción (Declaratoria de Fábrica) en SUNARP y proceder a su independización (Unidades Inmobiliarias). Esta etapa, esencial para la viabilidad de la venta, se presenta como un requisito indispensable.

La independización de Unidades Inmobiliarias es el umbral que habilita la posibilidad de comercializarla, ya sea con o sin aires, dependiendo de la forma en que el predio esté inscrito. Este proceso, más allá de su complejidad, ofrece beneficios notables. Facilita la transferencia de propiedad, agilizando los trámites asociados y contribuyendo a la valorización del inmueble al garantizar su saneamiento legal.

En conclusión, la formulación de la Declaratoria de Fábrica y su consecuente inscripción se revelan como pasos cruciales en el ámbito inmobiliario, no solo para viabilizar transacciones sino también para garantizar la legalidad y valorización de las propiedades. El conocimiento y cumplimiento de las disposiciones legales, como las establecidas en el artículo 50° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, son fundamentales para llevar a cabo estos procesos de manera exitosa y transparente.

¿Cuáles son los documentos que darán mérito su inscripción?

1. El Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley N° 29090: Este formulario debe estar visado por la municipalidad que otorga la Licencia y la Conformidad de obra, esos datos deberán estar contenidos en el formulario.

2. Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de Edificaciones (FUE) o los documentos exigidos según la normativa aplicable al caso concreto.

3. Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en el caso de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157: Denominado FOR.

4. Otros señalados en las normas especiales.

5. A estos documentos se les debe acompañar de los anexos que la normativa aplicable requiera, así como del Plano de Ubicación y Localización y del Plano de Distribución autorizados por profesional competente.

Beneficios de una Declaratoria de Fábrica, según LVA Consultoría en Edificaciones

¿Sabías que más del 80% de las viviendas son consideradas informales? Esto significa que los propietarios no han regularizado su propiedad ante Sunarp (todas las construcciones terminadas hasta el 31/12/2016) o vía Municipal (todas las construcciones terminadas a partir del 01/01/2017)

Una propiedad sin la correspondiente Declaratoria de Fábrica carece del reconocimiento de su valor inherente a la construcción. En contraste, cuando un propietario gestiona la obtención de la Declaratoria de Fábrica, también conocida como declaratoria de edificación, su propiedad experimenta una apreciación en su valor. Esto se debe a que, ante los ojos de SUNARP, todas las viviendas se consideran como terrenos. En consecuencia, aquellos propietarios que deseen solicitar un préstamo hipotecario al banco, respaldándose con su propiedad, podrán acceder a montos más significativos si cuentan con la mencionada Declaratoria de Fábrica en comparación con aquellos que no la poseen.

- ¿Qué significa tener una declaratoria de fábrica inscrita en SUNARP? Significa que se reconocen los derechos legales de una construcción, ya no es solo un terreno, se declara todo lo fabricado de ahí proviene su nombre.

- ¿Cómo saber si mi vivienda tiene o no declaratoria de fábrica? Este proceso no se hace mágica o automáticamente, el propietario del inmueble debe gestionar la inscripción de la Declaratoria de fábrica

- Nuestro Perú podría dejar de ser un país tercermundista con el Saneamiento Físico Legal

- El Saneamiento Físico Legal es el proceso por el cual se consigue la regularización de un terreno con su construcción. Tiene dos fases:

* Una primera fase técnica donde intervienen arquitectos e ingenieros civiles verificadores de Sunarp y dejamos la propiedad inscrita ante SUNARP.

* Una segunda fase legal donde el total o una parte de la propiedad puede transferirse a terceros como para el caso de herencias bajo la figura de Adelanto de legítima (herencia en vida), Sucesión intestada (herencia post fallecimiento de los titulares del predio), donación, compra y venta.

Con este proceso cada nuevo titular tiene un patrimonio del cual se puede apalancar si desea solicitar un préstamo hipotecario para poder escalar su negocio.

Tomemos el caso de Juan (ilustrado en la imagen) como ejemplo. Si decide hipotecar su casa de dos pisos sin tener la Declaratoria de Fábrica, el banco podría otorgarle un préstamo de hasta seis mil soles, considerando la propiedad simplemente como terreno. No obstante, al gestionar la declaratoria de fábrica, el valor del inmueble experimenta una apreciación significativa, llegando hasta los doscientos cuarenta mil soles. Este caso ilustra claramente cómo una vivienda obtiene una tasación y valor superiores al reconocerse su construcción mediante la posesión de la Declaratoria de Fábrica.